2026.9.26

住宅街に建ててはいけないものとは？

街を歩いていると、「ここは静かな住宅街なのに、なぜ高い建物が建たないのだろう？」あるいは「このエリアにはマンションが多いのに、ホテルはあまり見かけない」と感じることがあります。実は、土地にはそれぞれ「用途地域」が定められており、その地域で建築できる建物の種類や規模には一定のルールがあります。

用途地域とは、都市計画によって土地の利用方法を大まかに区分したものです。住宅地として良好な環境を守る地域、商業施設を集める地域、工場などの立地を想定した地域など、それぞれの目的に応じて建築できる建物が決められています。国土交通省によると、現在は13種類の用途地域があり、用途地域ごとに建築物の用途が制限されています。

特に分かりやすいのが「第一種低層住居専用地域」です。低層住宅のための地域として位置付けられており、戸建住宅や低層の共同住宅などが中心となります。そのため、街の中に突然、大規模な商業施設やホテルなどが建つことは原則としてできません。静かな住宅街が維持されやすいのは、こうした用途制限があるためです。

一方で、「住宅地＝低層の建物しか建てられない」というわけではありません。第一種中高層住居専用地域や第二種中高層住居専用地域では、中高層のマンションなどが建築可能です。つまり、同じ「住宅街」に見えても、指定されている用途地域によって、建てられるマンションの規模や周辺施設には違いがあります。

ここで気になるのが「高層マンション」です。高層マンションだから用途地域だけで建築できない、という単純な仕組みではありません。建物の高さについては、用途地域による制限だけでなく、建ぺい率・容積率、高さ制限、斜線制限、日影規制など、さまざまな建築規制が関係します。そのため、同じマンションでも、立地する場所によって実現できる建物の規模は大きく変わります。

また、住宅街で意外と分かりやすい例が「ホテル」です。ホテルや旅館は、住宅と同じようにどこでも建築できるわけではありません。例えば第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種・第二種中高層住居専用地域では、ホテル・旅館は原則として建築できません。一方、第一種住居地域では一定の規模まで、第二種住居地域ではホテル・旅館が建築可能となるなど、用途地域によって扱いが異なります。

さらに、商業地域になると住宅だけでなく、店舗、飲食店、ホテルなど、さまざまな用途の建物が集まりやすくなります。反対に、工業地域では住宅の建築が可能である一方、学校や病院、ホテルなどが建築できないなど、地域によって考え方が大きく異なります。

このように、街並みは偶然できているわけではありません。「静かな住宅街」「マンションが多いエリア」「商業施設が集まるエリア」といった特徴の背景には、用途地域をはじめとする都市計画や建築規制があります。

賃貸物件を探す際にも、こうした視点を持って街を見ると、物件選びが少し面白くなります。例えば、落ち着いた住環境を重視するなら、現在の街並みだけを見るのではなく、その地域の用途地域を確認してみるのも一つの方法です。用途地域を知ることで、「なぜこの場所には高層マンションが少ないのか」「なぜ駅前にはホテルや店舗が多いのか」といった街の特徴も見えてきます。

なお、用途地域による制限には例外や個別の許可制度などもあるため、「この用途地域なら絶対に建てられない」と一律に判断できるものではありません。物件を探す際には、現在の建物だけでなく、その土地がどのような用途地域に指定されているのかを確認しておくと、将来的な周辺環境を考えるうえでも参考になります。

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